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Comisiones por cancelación de hipoteca

La entidad no puede cobrar comisiones por el cheque de cancelación de hipoteca.

La promulgación de la Ley 2/94 (sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios) trajo consigo un abaratamiento considerable de los gastos por el “cambio de hipoteca”.

Cuando el usuario opta por ‘llevarse’ la hipoteca a otra entidad bancaria que le ofrece mejores condiciones financieras, la antigua entidad pierde irremediablemente un cliente y, en ocasiones, aprovecha ese último acto jurídico (la subrogación) para obtener, de manera ilícita, el mayor beneficio posible a costa de ese cliente que ha decidido cambiar de entidad prestamista.

Comisiones por cancelar un préstamo hipotecario

Uno de esos cobros ilícitos se produce cuando la primitiva entidad que recibe de la nueva un cheque en pago del débito pendiente del préstamo, decide cobrar al cliente una comisión en concepto de gestión de cobro.

Se trata de una comisión improcedente desde el momento en que el cheque se emite no a favor del usuario/prestatario, sino a favor de la entidad acreedora que realizará la gestión de cobro en su propio interés.

En este mismo sentido se ha pronunciado el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, al considerar el cobro de esta comisión de gestión de cobro del cheque como contraria a las buenas prácticas bancarias desde el momento en que “la persona designada para el cobro era la propia entidad, por lo que era evidente que no había prestado ningún servicio de compensación al cliente, sino que la gestión la había realizado en su propio beneficio”.

En el extracto de cuenta que se acompaña, se verifica el cobro de 172,75 euros por parte del BBVA en concepto de “liquidación abono compensación” que corresponde a la gestión de cobro del cheque entregado por la entidad de crédito que se subrogó en el préstamo.

Otras entidades aplican, a la hora de recibir el importe debido mediante ese cheque que se les ha entregado en pago del préstamo, la valoración recogida en la Circular 8/90 del Banco de España, al único objeto de cobrar intereses por esos días que median entre la entrega del cheque y la fecha valor que se da al mismo.

Actuación improcedente

Se trata de una actuación improcedente desde el momento en que quien recibe el cheque en pago del préstamo es la originaria entidad acreedora, sin que el cliente intervenga en dicho acto, por lo que la fecha valor que le quiera dar la entidad a dicha operación resulta irrelevante a efectos de entender pagado el préstamo, ya que desde el mismo momento en que se ha otorgado la escritura de subrogación se ha extinguido jurídicamente la relación con la antigua entidad prestamista por imperativo de la Ley 2/94.

Entender otra cosa supondría “legitimar” el cobro de intereses una serie de días por parte de las dos entidades crediticias, cuando en todo momento sólo puede existir una única entidad acreedora.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España estima que “este tipo de operaciones de subrogación no se encuentran sujetas a los límites de valoración establecidos en la Circular, puesto que los acreedores primitivos deben recibir directamente las cantidades en pago de sus créditos, sin intervención alguna de las cuentas de los clientes”.

En el extracto que se acompaña, se verifica que la fecha de la operación “abono compensación de cheques cancelación préstamo” se realizó el 10-05, siendo la fecha valor de dicho apunte el 14-05, por lo que se cobran intereses por esos cuatro días de forma indebida.